壊す前に、
確かめる順番があります。
「更地にしたほうが売れる」と聞いて、先に解体してしまう方がいらっしゃいます。ところが建物が無くなると住宅用地の特例から外れ、土地分の固定資産税が約6倍と高額になる蓋然性があります。さらに、前面道路との関係で接道義務を満たしていない敷地は、一度解体すると再建築できなくなります。中野区には昔からの細い路地に面した敷地が多く、これは実際に起きる話です。株式会社マークスは、解体のご相談をいただいたとき、まずこの2点を確かめます。順番を間違えなければ、選べる手は残ります。査定は無料です。
§01いま、その土地で止まっているのはどこですか
- 解体してから売るべきか、建物を残したまま売るべきか決められない
- 空いたままの土地に、固定資産税だけを払い続けている
- 草刈りや管理の手間が負担になっている
- 前の道が私道らしく、売れるのかどうか分からない
- 境界の杭が見当たらず、隣地との線がはっきりしない
- 隣地との高低差に古い擁壁があり、その扱いが分からない
- 隣の方から買いたいと言われたが、いくらが妥当か分からない
- 地方にある実家の田や山林もまとめて整理したい
この段階で、売る・貸す・残すを決めていただく必要はありません。まずは順番を決めましょう。調べる、決める、必要なら壊す、売る。この順であれば、あとから戻れなくなる事故は起きません。
§02先に、期限のある手続きを押さえてください
相続で受け取った不動産には、いま登記の期限がついています。売るか買い取ってもらうかを決めるより前に、こちらは動きます。登記の手続きそのものは司法書士の領域ですので当社が代行することはできませんが、期限を知らないまま過ぎてしまう方が実際にいらっしゃるので、はじめにお伝えしています。
| 項目 | 相続登記の義務化 | 住所等変更登記の義務化 |
|---|---|---|
| 対象 | 不動産の所有者が死亡し、所有権が相続人に移転した場合 | 登記名義人自身の住所・氏名（名称・所在地）が変更された場合 |
| 義務開始 | 2024/4/1 | 2026/4/1 |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 | 変更があった日から2年以内 |
| 過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 経過措置 | 2024/4/1以前の相続も対象（2027/3/31まで） | 2026/4/1以前の変更も対象（2028/3/31まで） |
| ほか | 相続人申告登記の制度があります | スマート変更登記（職権登記）の制度があります |
相続した家屋を売却する場合の譲渡所得の3,000万円特別控除については、適用期間が延長され、買主が譲渡後に耐震改修工事または除却工事を実施する場合も適用対象に加わりました。制度の詳しい内容は空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）についてをご覧ください。適用できるかどうかはご事情で変わりますので、税理士とあわせてご相談ください。
§03順番を逆にすると、戻せなくなります
- 解体のタイミングを間違えると税負担が跳ね上がります建物を解体して土地として売る場合、解体の時期に注意が必要です。建物が無くなると住宅用地の特例から外れ、土地分の固定資産税が約6倍と高額になる蓋然性があります。売れるあてが立つ前に壊してしまうと、その状態で年をまたぐことになります。
- 接道義務を満たしていない土地は、壊すと建て直せなくなります前面道路との関係で接道義務を満たしていない物件は、一度解体してしまうと再建築することができなくなってしまいます。建物があるうちは既存のまま使えても、更地にした瞬間に建てられない土地になります。これは戻せません。
- 居住誘導区域の線引きが進んでいます2014年5月に施行されたコンパクトシティ法（改正都市再生特別措置法）により、インフラが整備されるエリア（居住誘導区域）とそうでないエリアとが線引きされます。今後その影響は強くなることが想定されますので、売却を予定する土地が居住誘導区域内に位置するかの確認は必須です。
- 擁壁は、あとから数百万円から1,000万円になることがあります隣地との間に高低差があるため土留めの壁（擁壁）がある場合、今後のメンテナンスに数百万円から時には1,000万円という金額がかかることがあります。既存の擁壁は材質や工法において現行の基準に合っていないことが多く、買主も気にするところです。
§04売りに出す前に確かめる順番
上から順に確かめていきます。解体は、この表の下のほうです。先に壊してしまうと、上の確認ができなくなることがあります。
| 順番 | 確かめること | 分かると何が決まるか |
|---|---|---|
| 1. 道路 | 前面道路が建築基準法上の道路に当たるか。私道なら持分と、通行・掘削の同意書があるか | 買主の融資と工事ができるか。すべての私道が所有者の自由になるわけではありません |
| 2. 接道義務 | 間口と道路幅、路地状敷地の形状 | 更地にしたときに再建築できるか。ここが解体の可否を分けます |
| 3. 境界 | 確定測量図の有無、越境の覚書、先代同士の口約束の有無 | 面積が確定するか。隣地の配管が敷地内を通っていないか |
| 4. 擁壁・高低差 | 擁壁の種類、検査済証の有無、既存不適格かどうか | 将来のメンテナンス費用を誰が見込むか |
| 5. 地盤 | 地盤調査書、同じ敷地内で数値が大きく違わないか | 液状化のしやすさ。土の粒径が大きく関係します |
| 6. 用途の線引き | 居住誘導区域内かどうか、調整区域などの制限 | 将来の需要の見通し |
| 7. 解体するか | 上の1〜6を踏まえて判断 | 固定資産税の切り替わりと、再建築の可否 |
| 8. 売り方 | 仲介／当社の買取／ビディング方式 | 手取りと期間 |
当社は、告知義務に当たるかどうかにかかわらず、把握していることは可能な限りお伝えする方針を取っています。先に分かっていれば手の打ちようがあり、後から出ると値引きの理由になります。
§05ご相談いただけること
その土地に何があるかを調べる
道路・境界・擁壁・地盤を一つずつ確かめます。土地売買の際には地盤調査や境界、建築の場合の建築制限など、多くの見えない事柄に関する調査が重要になります。ご依頼いただければ関係各所を調査いたします。
解体するかどうかから相談する
更地にしてから売るのか、建物を残したまま売るのか。固定資産税と接道義務の2点を先に確かめたうえで、順番をご提案します。壊す前にご相談ください。
仲介でお売りする
中野区を拠点に周辺の相場と再開発情報を把握しています。誰がその土地を買うのかを見たうえで、売り出しの価格と時期を組み立てます。
当社で買い取る／ビディング方式
草が伸びたまま、古い塀が残ったままでも、自社での買取をお受けします。また、買主が複数見込める土地であれば、条件を出し合っていただく「ビディング方式」（競争入札制）もご用意しています。
査定は無料で、内容は厳守します。ご相談だけでも歓迎です。空き地・土地のことでしたら、何でもご相談ください。
§06当社の立ち位置
株式会社マークスについて
- 東京都知事免許を受けた宅地建物取引業者です
- （公社）全日本不動産協会 会員／（公社）不動産保証協会 加盟
- JIO（株式会社日本住宅保証検査機構）の指定事業者（ホーム・インスペクション）
- 中野の本店と、新宿のオフィスの2拠点で動いています
- グループ会社：株式会社FAVORS
- 不動産の売買・賃貸・管理およびその仲介、各種コンサルティング業務
- 不動産案件に特化した弁護士事務所と連携しています。税理士・弁護士といった専門家とご一緒することで、法的な問題や税金の問題もまとめてご相談いただけます
登記の手続きそのもの（相続登記、住所等変更登記）は司法書士の領域、相続税の申告は税理士の領域で、当社が代行することはできません。当社がお引き受けするのは、その不動産に何があるかを調べ、売る・買う・貸すの形にするところです。免許番号・所属団体・所在地・地図は、このページ下部の会社概要欄に出ています。
§07代表ごあいさつ
物件情報を探すと、どこを見てもきれいな紹介文と写真が並んでいます。良いところは大きく書かれ、聞かなくても営業から伝えられます。それに比べて、その物件が抱えているネガティブな面は、できるだけ気づかれないように、説明も簡単かつ楽観的に済まされているのが現状です。
土地の場合、その「気づかれにくいところ」は道路と境界と高低差に集まっています。しかも解体してしまうと確かめようがなくなるものがあります。私たちは買うお客様に対して、こうした事柄を必ず先にお伝えしてきました。売る側でご一緒するときも、順番を守ることをいちばんにお願いしています。
忖度なし・営業トークなしで、その土地に何があるのかからお話しさせてください。
§08他県にお住まいの所有者・ご親族の方へ／対応エリア
ご相談を承っている範囲
- 東京都中野区（本店所在地・売却強化エリア）
- 東京23区を中心に東京都内
所有している不動産が遠方でお困りの方、まずはお電話・メールでご相談をお受けいたします。相続不動産の売却時の専門的なご相談も可能です。税理士、司法書士、弁護士といった各種専門家と連携してスムーズな相談をサポートします。プライバシー厳守で対応させていただきますので、お気軽に査定と併せてご相談ください。
中野区という土地について
中野区を拠点に地域密着で活動しているため、周辺の相場や再開発情報を熟知しています。駅から近い代わりに細い路地と古い擁壁が多く、間口の狭い敷地、路地状敷地、高低差を抱えた土地が珍しくありません。一見評価が難しい不動産でも、その土地の本当の価値を反映した査定をお出しできます。数字だけでは出てこない部分は、現地を見てはじめて分かります。
§09ご相談から売却・買取までの流れ
お引渡しの前には物件に集まっていただき、境界の明示や設備の使用方法とあわせて、汚れやキズを確認する立会いを行います。汚れやキズは事前に直してお引渡しいたします。
§10よくある質問
※このページの掲載内容は、株式会社マークス ご担当者様のご確認のもと公開しています。
| 業種 | 不動産取引会社 |
|---|---|
| 主な業務 | 購入：物件のご提案（お客様のお考え、ライフプラン等についてのヒアリングを実施）／売却：ホーム・インスペクション（住宅診断）、中古住宅保証、ハウスクリーニング、ビディング方式（競争入札制）による高値売却システム |
| 郵便番号 | 〒164-0001 |
| 所在地 | 東京都中野区中野4-2-13 JR中野北口富士ビル |
| 電話 | 03-5318-9390 |
| FAX | 03-5318-9391 |
| 会社名 | 株式会社マークス |
| 代表者 | 代表取締役 宇佐見 祐 |
| 営業時間 | 10:00〜19:00 |
| 定休日 | 毎週火曜・水曜 |
| その他 | 東京都知事免許(3)第94014号 (公社)全日本不動産協会 (公社)不動産保証協会 JIO(株式会社日本住宅保証検査機構)の指定事業者 |
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- 住所：東京都中野区中野4-2-13 JR中野北口富士ビル
- 電話：03-5318-9390
