解体してから
売るかどうかは、
急がなくて大丈夫です。
株式会社AMIDAS（屋号 おうちカンパニー茨木駅前店）は、大阪府茨木市駅前の不動産会社です。建物が残っている土地の売却で、いちばん多い分岐が「先に解体するかどうか」です。更地のほうが買い手に伝わりやすい一方で、解体すると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がります。売れる見通しが立たないうちに解体すると、その負担だけが先に始まります。当社は買取であれば解体を買い取ったあとの出口として持てるので、この判断を急がずに済みます。
§01土地の売却で、判断がつかないところ
- 古い建物が残っていて、解体してから売るべきか分からない
- 解体費用を先に負担できるか、そもそも見当がつかない
- 更地にしたあと売れなかったらどうなるのか不安がある
- 境界がはっきりしておらず、隣地との話をしていない
- 相続した土地が何年も空いたままで、草刈りだけ続けている
- 遠方に住んでいて、現地の状況を自分で確認できない
解体は「売れる見通しが立ってから」が基本です。順番を間違えると、費用と税負担だけが先に始まります。工事を発注する前にご相談ください。
§02先に解体すると、何が変わるか
住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、固定資産税が軽くなっています。建物を解体して更地にすると、この特例が外れます。買い手に伝わりやすくなるという利点はありますが、売れるまでの期間が読めないうちに解体すると、上がった税負担だけが先に始まります。逆に、管理が行き届かない状態を放置して特定空家等に指定された場合も特例は外れるため、「放置し続ける」ことも答えにはなりません。
| 項目 | 建物を残したまま売る | 先に解体して更地で売る |
|---|---|---|
| 先に出ていく費用 | ありません | 解体費を先に負担します |
| 固定資産税 | 住宅用地の特例が続きます | 特例が外れて上がります |
| 買い手への伝わりやすさ | 建物の印象に引きずられることがあります | 広さと形が伝わりやすくなります |
| 売れなかった場合 | 状況は変わりません | 費用と税負担だけが残ります |
| 残置物 | そのままでご相談いただけます | 先に片づける必要があります |
この表は一般的な考え方です。実際にどちらが有利かは、土地の条件と売り方で変わります。税の適用可否については税理士にご確認ください。
出口を自分たちで作れる体制
- 宅地建物取引業 大阪府知事 (1) 第66281号（買取・売却仲介・賃貸・投資のご相談）
- 自由設計の新築（土地の形と大きさに合わせて設計から施工までサポート）
- リフォーム・リノベーションによる再生（建物を活かす選択肢もご提案できます）
- 大阪府茨木市駅前／JR茨木駅 徒歩7分・阪急茨木市駅 徒歩13分
建物を活かすか、更地にするか——両方の出口を自社で持っているので、どちらが有利かを比べたうえでご説明できます。
§03「売れない土地」と言われた場合
広さが十分にない小規模な土地、形の整っていない土地、少し事情のある土地は、建売の規格に合わないという理由で敬遠されがちです。ですが規格に合わないことと、価値がないことは違います。当社は土地をそのまま転売するのではなく、その形と広さに合う建物を設計して新築戸建てとして商品にしてきました。仲介で買い手が見つかりにくい条件でも、買取という出口があるぶん話が止まりません。
他社で止まったご相談の例
- 小規模な土地 広さが十分になく、建売の規格に合わないと言われた土地
- 形の整っていない土地 「使いにくい形」を前提に、その形に合う建物を設計する
- 事情のある土地 心理的な負担のある土地も、立地のポテンシャルから評価する
- 建物が残ったままの土地 解体を含めてご相談いただけます
まずは「どこで断られたか」をお聞かせください。理由が分かれば、別の出口が見つかることがあります。
§04売り方は2つあります
土地の売却も、当社が買主になる買取と、当社が買主を探す仲介の2つがあります。どちらが得かは土地の条件とご事情で変わります。当社は両方を扱っているので、どちらか一方に誘導する理由がありません。
| 項目 | 買取（当社が買主になる） | 仲介・媒介（買主を探す） |
|---|---|---|
| 売る相手 | 当社 | 当社が見つけてきた買主 |
| 時間の読みやすさ | 金額が決まれば日程を組めます | 買主が現れるまでの期間は読みにくい |
| 解体 | 当社側で行います（先に解体不要） | 更地にしてからのほうが売りやすい場合があります |
| 持ち続ける費用 | 引き渡しまでの期間が短いぶん抑えやすい | 売れるまで固定資産税などが続きます |
| 向いている方 | 時期を決めたい方／手間を最小にしたい方 | 時間をかけてでも条件を追いたい方 |
買取価格と、仲介に出した場合の見通しを並べてお伝えしますので、比べたうえでお決めください。
§05代表ごあいさつ
「うちの土地は狭いから」「形が悪いから」と、ご自分で先に値段を下げて話される方がいらっしゃいます。ですが土地の評価は、その土地に何を建てられるかで決まります。規格品しか建てない前提なら規格外は外れますが、設計から起こせるなら、その形にしか作れない建物を考えればいい。他社で敬遠されてきた土地を、そうやって商品にしてきました。解体するかどうかも、売るかどうかも、決める前の段階からご相談ください。順番を間違えないだけで、結果はずいぶん変わります。
代表の北山は、新卒で不動産業界に入り、仲介と買取の現場で経験を積んできました。前職では営業成績1位を達成し、その後ブロック長兼店長として組織を任され、同じ年に独立して株式会社AMIDASを設立しています。スタッフは代表を含め4名です。
§06そのままにしておくと
- 管理の手間が毎年かかる草刈りや見回りは、遠方にお住まいだと業者へ依頼することになり、費用が積み上がります。
- 不法投棄・越境のトラブル人の出入りがない土地はごみを捨てられやすく、隣地との境界の問題も時間が経つほど確認しづらくなります。
- 相続人が増えて話がまとまらなくなる時間が経つほど関係者が増え、売る判断そのものに人数分の同意が必要になります。
| 項目 | 相続登記の義務化 | 住所等変更登記の義務化 |
|---|---|---|
| 対象 | 不動産の所有者が死亡し、所有権が相続人に移転した場合 | 登記名義人自身の住所・氏名（名称・所在地）が変更された場合 |
| 義務開始 | 2024/4/1 | 2026/4/1 |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 | 変更があった日から2年以内 |
| 過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 経過措置 | 2024/4/1以前の相続も対象（2027/3/31まで） | 2026/4/1以前の変更も対象（2028/3/31まで） |
| ほか | 相続人申告登記の制度があります | スマート変更登記（職権登記）の制度があります |
登記の手続きそのものは司法書士など専門家の領域です。当社は不動産の側を担当します。空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除についても、適用期間が4年間延長され、買主が譲渡後に耐震改修工事または除却工事を実施する場合も適用対象に加わりました。制度の適用可否は税理士や、お手続きを担当する宅地建物取引業者にご確認ください。
§07お引き受けできること
土地の売却仲介（媒介）
買主を探す形でお手伝いします。更地にすべきかどうかも含めて、見通しと一緒にご説明します。
空き地・遊休地の買取
当社が買主になります。草が伸びたままでも、建物が残ったままでもご相談いただけます。
買い取ったあとの解体
解体は買い取ったあとの出口として当社側で行います。先に解体してからお持ちいただく必要はありません。
その形に合う新築の設計
規格に載らない土地は、その形と広さに合わせて建物を設計します。狭小地・不整形地も、この出口で商品にしてきました。
測量・境界確定・農地転用などの手続きが必要な場合は、担当する専門家をご案内する形になります。当社は不動産の側を担当します。
§08対応エリア
ご相談を承っている範囲
- 中心エリア 大阪府茨木市・高槻市
- 近隣エリア 吹田市・豊中市・摂津市など大阪府北部
- そのほかの大阪府内 物件の場所とご事情によりご相談を承ります
- 店舗 JR茨木駅 徒歩7分／阪急茨木市駅 徒歩13分（スギ薬局向かい・両泉ビル2階）
建築資材の高騰で新築の単価が上がり、価格を抑えて住まいを手に入れたい動きが強まっています。茨木市は駅周辺の利便性が高く、高槻市は広さやゆとりを求めるファミリー層の戸建て需要が根強く残っています。どんな建物を建てれば需要と噛み合うかは街によって違うので、査定のときはこの違いも合わせてご説明します。
§09よくある質問
| 特選エリア | 大阪府茨木市 大阪府高槻市 大阪府吹田市 |
|---|---|
| 主な業務 | 不動産購入（戸建て・マンション・土地）、不動産売却（無料査定）、賃貸、投資相談、自由設計（注文住宅） |
| 郵便番号 | 〒567-0888 |
| 所在地 | 大阪府茨木市駅前3丁目2-5 |
| 電話 | 0120-29-9116 |
| FAX | 072-629-9117 |
| 店舗名 | おうちカンパニー茨木駅前店 |
| 会社名 | 株式会社ＡＭＩＤＡＳ |
| 代表者 | 北山哲斗（代表取締役） |
| 営業時間 | 10:00〜19:00 |
| 定休日 | なし（年末年始） |
| その他 | 大阪府知事 (1) 第66281号 |
| リンク | ホームページ 売却サイト |
| 損をしない シリーズ 別掲載 |
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| アクセス | JR茨木駅：改札出て右側"東出口"から駅を出て、JR茨木駅前商店街をまっすぐ進み、突き当たり"馬渕教室"を矢印に沿って曲がり道なりに進むと、スギ薬局が左手に見え、その向かいのビル"両泉ビル"2階が（株）AMIDASになります。／阪急茨木市駅：南改札口を出て出口5番からエスカレーターで地上に降り、出口5番Bから外に出て矢印の方向に進み、横断歩道を渡りファミリーマート側に向かって真っ直ぐ歩き、茨木市役所を超えると右手にスギ薬局があり、その向かいのビル"両泉ビル"2階が（株）AMIDASになります。 |
- 住所：大阪府茨木市駅前3丁目2-5
- 電話：0120-29-9116
- アクセス：JR茨木駅：改札出て右側"東出口"から駅を出て、JR茨木駅前商店街をまっすぐ進み、突き当たり"馬渕教室"を矢印に沿って曲がり道なりに進むと、スギ薬局が左手に見え、その向かいのビル"両泉ビル"2階が（株）AMIDASになります。／阪急茨木市駅：南改札口を出て出口5番からエスカレーターで地上に降り、出口5番Bから外に出て矢印の方向に進み、横断歩道を渡りファミリーマート側に向かって真っ直ぐ歩き、茨木市役所を超えると右手にスギ薬局があり、その向かいのビル"両泉ビル"2階が（株）AMIDASになります。
